Donazione di Immobile ad un Familiare: Tutti i Costi | homify
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Donazione di Immobile ad un Familiare: Tutti i Costi

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In questo Libro delle Idee vedremo tutto quello che serve sapere rispetto alla donazione di immobili. Partendo dalla sua definizione. La donazione, infatti, rappresenta in generale un vero e proprio contratto, regolato dall'articolo 769 del Codice Civile, attraverso il quale un soggetto definito donante trasferisce un bene a un'altra persona, il cosiddetto donatario. Il trasferimento del bene avviene per spirito di liberalità, chi riceve la donazione quindi non dovrà corrispondere niente in cambio a chi ha effettuato la donazione. Nel caso specifico, la donazione di immobili prevede che si possano donare la proprietà e altri diritti reali, come quelli di usufrutto, di uso o di abitazione.

Quella della donazione di immobili è un atto formale e pubblico, da regolarizzare alla presenza di un notaio e di due testimoni (escludendo coniugi, parenti e affini e le persone interessate all'atto stesso. Il beneficiario della donazione, il cosiddetto donatario, è tenuto ad accettare la donazione: ci deve, quindi, essere un accordo manifesto tra chi dona e chi riceve. Importante è ricordare che la donazione di immobili non può essere una soluzione per aggirare gli obblighi della successione, che prevede che una parte di eredità venga assegnata a chi ne abbia legittimo diritto. 

La donazione però, nonostante il principio di liberalità che ne costituisce la base, non è un atto gratuito: le imposte sulle donazioni cambiano a seconda dei rapporti di parentela esistenti tra chi dona e chi riceve la casa:

- se interviene tra coniugi o tra parenti in linea diretta, l'aliquota applicata sarà del 4% sulla parte di valore di beni donati che superi la franchigia di 1 milione di euro

- se la donazione interviene tra fratelli e sorelle, l'aliquota applicata sarà del 6% sulla quota che supera la franchigia fissata a 100 mila euro

- se la donazione dovesse avvenire tra cugini, tra un coniuge e i genitori o i fratelli o i nipoti dell'altro coniuge, l'aliquota sarà del 6% e in questo caso senza franchigia

- se invece una donazione di immobili avviene in altri casi, come in quello molto comune, di conviventi non coniugati, l'aliquota sarà dell'8%, anche in questo caso senza franchigia

Ma, non ci resta che andare a vedere nel dettaglio tutto quello che serve sapere sulla donazione di immobili: seguiteci.

1. La donazione di immobili: adempimenti preliminari

La tipologia dell'immobile determina la natura degli adempimenti da ottemperare. Saranno quindi necessarie delle verifiche preliminari, di cui normalmente dovrà occuparsi il notaio incaricato della formalizzazione dell'atto di donazione dell'immobile. 

Tra queste, le cosiddette visure, sia catastali che ipotecarie, in modo da determinare con precisione il valore dell'immobile oggetto della donazione. Il notaio, nel caso di un fabbricato urbano, per esempio, dovrà riportare i dati catastali e la conformità dello stato dell'immobile rispetto alle planimetrie depositata al catasto, insieme alle autorizzazioni urbanistiche richieste. Il notaio dovrà poi provvedere alla registrazione del contratto perché questo diventi effettivo e sia legalmente riconosciuto.

2. Imposte sulla donazione di immobili: base imponibile e imposte

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Le imposte dovute per la donazione di immobili saranno determinate sulla base imponibile, che è costituita dal valore catastale dell'immobile. Questo si calcola rivalutando la rendita catastale del 5% per poi moltiplicarla per un coefficiente che cambia in base alla tipologia dell'immobile:

- Se si tratta di una prima casa, il coefficiente sarà 110

- 120 per gli immobili che appartengono ai gruppi catastali A e C (ad esclusione di quelli A/10 e C/110)

- 140 per quelli appartenenti al gruppo catastale B

- 60 per quelli di categoria A/10 e D

- 40,8 per quelli dei gruppi C/1 ed E

Sono poi da tenere in considerazione le imposte dovute, quella ipotecaria pari al 2% del valore dell'immobile, e l'imposta catastale, pari all'1% del valore catastale dell'immobile stesso. 

3. Le condizioni della donazione di immobili

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Nella stipula della donazione di immobili possono essere introdotte alcune condizioni, la donazione di immobili potrà cioè risultare gravata da un onere. Che può essere a favore dello stesso donante, per esempio nel caso che sia vincolata all'onere per il donatario di prestare assistenza materiale o morale al donante; o a favore di terzi che non rientrano direttamente nel contratto di donazione, come nel caso di un vincolo a prestare assistenza a un parente del donante; oppure a favore della comunità, nel caso la donazione di immobili sia vincolata a atti di beneficienza nei confronti di enti o associazioni terze. In ogni caso, il donatario per poter ricevere la donazione è tenuto all'adempimento del cosiddetto onere, entro i limiti stabiliti a seconda del valore dell'immobile interessato nella donazione.

4. Le imposte, come l'IMU, derivate dalla donazione di immobili

Le imposte dovute all'entrata in possesso dell'immobile donato sono a carico del donatario che beneficia della donazione. Fatte salve eventuali detrazioni o cambiamenti ulteriori nelle normative, l'IMU, per esempio, nel caso che l'atto di donazione interessi la piena proprietà, cioè il diritto di usufrutto e/o quello di abitazione, sarà a carico del donatario che beneficia della donazione, a partire dalla data di stipula dell'atto. Nel caso in cui, invece, la donazione coinvolga la sola nuda proprietà dell'immobile coinvolto, e il donante mantenga il diritto di usufrutto e/o di abitazione dell'immobile stesso, il pagamento dell'IMU dovuta continuerà a essere a carico del donante.

4. La donazione di immobili ai figli

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Anche nel caso di un immobile che venga pagato dai genitori, ma sia intestato direttamente ai figli, si parlerà di donazione di immobili. Si parla, però, di un tipo di donazione definita indiretta. Se è vero che lo scopo di una donazione è quello di arricchire un altro soggetto con dei beni senza che intercorra nessun obbligo giuridico, la cosiddetta liberalità che determina la natura dell'atto di donazione, anche in questo caso, si configura anche se in una maniera atipica rispetto alla casistica considerata normale. 

Anche in questo caso, poi, la legge prevede che la donazione sia soggetta alle norme che regolano la revoca per cause di ingratitudine e sopravvivenza di figli, oltre a quelle che determinano la riduzione delle donazioni nel caso si debbano integrare le quote da elargire ai cosiddetti legittimari, cioè gli eredi aventi diritto. Infatti, a seguito di una donazione di immobile, nel momento in cui alla morte del donante non si reperiscano, tra quelli del donante, beni sufficienti a rispettare la quota legittima riconosciuta agli altri eredi dalla legge, questi possono chiedere una riduzione della donazione, sino alla scadenza dei 10 anni dalla morte del donante. 

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Oltre alle alle imposte già menzionate, quella ipotecaria e catastale, i costi dovuti al notaio per la stipula dell'atto di donazione dell'immobile sono composte dai tributi di trascrizione, voltura catastale, imposta di registro, tassa di archivio, visure ipotecarie e parcella del notaio stesso. Questa si determina secondo una modalità regolata dal D.M. n. 140 del 2012 e dall'articolo 26 del D.L. n. 104 del 2013,  secondo percentuali variabili e a discrezione del notaio stesso. Lo schema generale di massima prevede: 

- da 5 mila a 25 mila euro, in media il 7,66% del valore dell'immobile aumentato sino al 16% o diminuito fino al 5,99%

- da 25.001 euro a 500 mila, in media 1,078% del valore dell'immobile aumentato sino al 5,990% o diminuito fino allo 0,653%

- da 1.000.001 euro a 3.500.000 euro, in media 0,210% del valore dell'immobile aumentato sino allo 0,41% o diminuito fino allo 0,16%;

- da 3.500.001 euro sino a 5 milioni, in media lo 0,14% del valore dell'immobile aumentato sino allo 0,16% o diminuito fino allo 0,12%

L'imposta ipotecaria incide per l'2% del valore imponibile dell'immobile, con un minimo stabilito di 200 euro, mentre quella relativa alla prima casa, parte del bonus 2018, è di 200 euro. L'imposta catastale è dell'1%, con un minimo di 200 euro e una quota fissa per la prima casa di 200 euro. L'imposta di bollo prevede una quota fissa di 230 euro fissi solo quando gli atti siano soggetti all'IVA, così come accade anche per l'imposta di trascrizione di 90 euro. L'imposta per le volture catastali è di 70 euro per qualsiasi tipo di fabbricato. Le visure ipotecarie e catastali possono variare a seconda delle tipologie di immobili coinvolti nella donazione, attestandosi comunque in ogni caso intorno ai 100 euro.

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